Fastighetsrätt

Vid överlåtelser av kommersiella fastigheter mellan professionella aktörer, oftast fastighetsbolag eller liknande, är det mer regel än undantag att fastigheten inte överlåts på sedvanligt sätt enligt jordabalkens bestämmelser utan att fastigheten i stället överlåts paketerad i ett bolag. Detta förfarande är av ett flertal anledningar fördelaktigt för såväl köpare som säljare.

En hyresvärd kan inte hindra en hyresgäst från att bli sambo eller gifta sig och låta partnern flytta in. Men vad händer om hyresgästen sedan väljer att separera från sin partner eller om hyresgästen dör? I vilka fall har partnern rätt att överta kontraktet? För att kunna svara på frågan måste man beakta både familjerättsliga och hyresrättsliga aspekter.

Under juni månad meddelade Svea Hovrätt dom i ett mål där jag varit ombud för en lokalhyresgäst. Målets största fråga, rent beloppsmässigt, var hur indexberäkningen av hyran skulle ske, men parterna tvistade även om skadestånd för återställande efter avflyttning.

Nordbros klient bedriver ett jordbruk med djurhållning. Intill jordbrukets betesmarker och djurstallar planerade ägaren till en angränsande fastighet att stycka av tre tomter och sälja mark för villabebyggelse. Nordbros kund befarade bl.a. att jordbruksverksamheten och djurhållningen riskerade att åläggas restriktioner avseende buller och lukt om ny bebyggelse skulle tillåtas.

Det är inte alltför ovanligt att aktiebolag äger privatbostads- eller fritidsfastigheter. Det kan vara i rent kapitalplaceringssyfte eller för att löpande erhålla hyresintäkter. Det finns dock en fara i att äga sådana fastigheter eftersom bolagets ägare eller anställda kan komma att bli förmånsbeskattade.

Våra kunder frågar om allt mellan himmel och jord när de ringer in till oss för telefonrådgivning. Men så är det vissa frågor som är mer vanligt förekommande. Vi får exempelvis återkommande frågor kring uppsägning till villkorsändring av lokaler. Jag tänker därför redogöra för de vanligaste frågorna och svaren samt reda ut vissa vanliga missförstånd.

Det finns flera situationer där man som hyresvärd har rätt att avsluta ett hyresförhållande med en hyresgäst i förtid. Gemensamt för dessa situationer är att hyresgästen inte uppfyllt sina åtaganden och att hyresrätten därmed är förverkad. Den mest förekommande förverkandegrunden bland de ärenden vi hanterar på Nordbros inkassoavdelning är obetalda hyror varför framställningen nedan kommer att fokusera på förverkande på denna grund. Men även störningar, vanvård och olovlig andrahandsuthyrning är exempel på omständigheter som kan leda till att hyresgästen har förverkat sin hyresrätt.

Efter en heldags förhandling i domstol meddelades dom. Tingsrätten konstaterar i domen att det föreligger ett köprättsligt fel som säljarna ansvar för eftersom bostadsrättslägenheten avviker från de uppgifter som säljarna har lämnat och det kan antas ha inverkat på köpet. Vidare menar tingsrätten att reklamation har skett i rätt tid och på ett giltigt sätt, då säljarna har fått del av reklamationen. Tingsrätten konstaterar vidare att det är oklart om det går att åtgärda felet enligt den billigare lösning som säljarna har förespråkat och att köparna har styrkt att det i vart fall kommer att kosta 350 000 kr.

Den 1 januari 2022 börjar lag om klimatdeklaration för byggnader att gälla. Det gör även Boverkets föreskrifter (2021:7) om klimatdeklaration för byggnader. Lagstiftarens syfte är att minska klimatpåverkan vid uppförandet av byggnader och enligt Boverket utgör regelverket ett informationsstyrmedel som ska göra att Byggsektorn blir bättre på att räkna på klimatpåverkan och göra livscykelanalyser.

Genom införandet av de så kallade Attefallsreglerna i PBL 2014 har gränserna för vilka byggåtgärder som får vidtas utan bygglov förflyttats till att exempelvis omfatta uppförande av tillbyggnad på högst 15 kvm och uppförande av upp till två takkupor. För åtgärderna krävs endast startbesked(PBL 9 kap 4 b §). Men när är det möjligt att få ett startbesked och vad kan konsekvensen bli av att bygga utan startbesked?

Vad som gäller avseende ersättningsskyldighet på grund av skador eller slitage i hyresobjekt berör de flesta, oavsett om man är hyresgäst eller hyresvärd. Frågan kommer ofta upp när hyrestiden går mot sitt slut, eftersom det är då hyresobjektet besiktigas. Nu på senare tid har frågan fått extra mycket uppmärksamhet med anledning av Migrationsverkets avveckling av olika boenden, där slitaget på flera håll har varit onormalt stort, vilket också Migrationsverket har medgivit.

Byggnadsnämnden i Tomelilla kommun avslog i februari 2020 A.A:s ansökan om bygglov för nybyggnad av biltvätt på en centralt belägenfastighet i Tomelilla. Enligt detaljplanen skulle området användas för ”bensinstationsändamål och därmed direkt samhörigt ändamål”. Nämnden avslog ansökan om bygglov för en separat biltvätt. Länsstyrelsen i Skåne delade nämndens bedömning i ärendet. Det vill säga att biltvätt endast kunde uppföras i kombination med bensinstation.

I en näringsidkares verksamhet är det inte ovanligt att den lokal som verksamheten drivs i är en av de viktigaste tillgångarna i rörelsen. När en lokalhyresgäst säljer sin näringsverksamhet kan denne också vilja överlåta lokalen som verksamheten drivs i. Om överlåtelsen av verksamheten avser rörelsen i lokalen uppställs ofta ett krav från köparen att säljarens lokal samtidigt ska övertas med inarbetad kundbas och läge. Lokalens marknadsvärde är en del av det värde som hyresgästen gärna vill tillgodogöra sig när rörelsen överlåtes. I sammanhanget bör man komma ihåg att om hyresgästen är ett aktiebolag och om det är aktierna i bolaget som ska överlåtas, så gäller inte hyreslagens regler.

Den första oktober i år skedde vissa ändringar av den så kallade hyreslagen (12 kap jordabalken). Ändringarna har bland annat till syfte att motverka ockerhyror, särskilt vid fråga om uthyrning i andra hand. Dessa ändringar har fått omfattande medial uppmärksamhet och det är mot bakgrund av viss nyhetsrapportering som det kan vara på sin plats med vissa grundläggande förtydliganden.

Den 1 juli 2013 trädde förnyelselagen i kraft (Lag (2013:488) om förnyelse av vissa inskrivningar i fastighetsregistret). Lagen berör dig vars fastighet har en rättighet i form av avtalsservitut, nyttjanderätt eller avkomsträtt som beviljats före den 1 juli 1968. För att inskrivningen inte ska falla bort måste du begära förnyelse före den 31 december 2018.

Innan vi går in på problemen vill jag först bara nämna några ord om hyresavtalet och hyreslagen. Det som reglerar hyresförhållandet är de villkor som parterna kommit överens om, dvs. hyresavtalet. I nästan samtliga fall har parternas avtal nedtecknats skriftligen. Med det sagt är det också viktigt att veta att det kan finnas begränsningar som inte alltid syns i det skriftliga hyresavtalet. Villkor i hyresavtalet gäller nämligen inte om dessa är sämre för hyresgästen än vad som stadgas i hyreslagen, dvs. jordabalken 12 kap. I vissa fall kan dock hyreslagen frångås, det står då särskilt angivet i lagen att så kan ske. Som tumregel kan dock sägas att hyreslagen står över hyresavtalet i de fall det finns en motsättning mellan avtal och lag och avtalet är till hyresgästens nackdel.