Sänkt aktiekapital till 25 000 kronor

Den 28 november 2019 beslutade riksdagen att sänka lägsta tillåtna aktiekapital i privata aktiebolag till 25 000 kr. Beslutet trädde ikraft den 1 januari 2020 och innebär att den som startar ett aktiebolag efter den 1 januari 2020 endast kommer att behöva ett aktiekapital på 25 000 kr. Det som avgör vilka regler som gäller är stiftelsedatumet. Är bolaget stiftat under 2019 gäller fortfarande det gamla kravet om 50 000 kr. Förändringen av aktiekapitalet utgör ett led i regeringens målsättning att stärka den svenska konkurrenskraften och skapa förutsättningar för fler jobb i växande företag. Den fortsatta framställningen kommer främst beröra förändringens risker med anledning av ansvarsfrågor som kan uppkomma för en verksamhet.

En grundprincip för aktiebolagsformen är att en aktieägare är fri från personligt betalningsansvar för de skulder som uppkommer i ett aktiebolag. Aktieägare riskerar ”endast” det kapital som finns i aktiebolaget i form av aktiekapital. Ansvarsbegräsningen gäller alltjämt enligt lagar och regler. Vad som är lätt att glömma bort när aktiekapitalet sänks är att det fortfarande finns regler om kapitalbrist och kontrollbalansräkning. Upprätthålls inte dessa riskerar aktieägare personligt ansvar enligt aktiebolagslagen.

Ett aktiekapital på 25 000 kr innebär att ett aktiebolag med uppstartskostnader på mer än 12 500 kr kommer att få kapitalbrist vilket resulterar i att styrelsen blir formellt skyldig att upprätta en kontrollbalansräkning. Många aktiebolag som startar upp sin verksamhet redovisar därmed förluster i inledningsskedet av verksamheten. Det kan därför ibland finnas anledning att välja ett högre aktiekapital. En annan fundering som uppkommit är att många nystartade aktiebolag väljer bort att ha en revisor. Det kan innebära en risk eftersom mycket kunskap går förlorad avseende lagar och regler som är nödvändiga att känna till för att kunna driva verksamheten utan risk för personligt ansvar.

Att kravet på aktiekapitalet sänks kommer även medföra att befintliga aktiebolag från den 1 januari 2020 kan minska sitt aktiekapital till 25 000 kr, exempelvis för att lösa in någons aktier eller för att täcka en förlust. De aktiebolags- och skatterättsliga reglerna vid minskning av aktiekapital är dock relativt krångliga. Min rekommendation är därför att ni noga ser över konsekvenserna, innan ni genomför en minskning av aktiekapitalet.

Om ni står inför uppstartande av ett aktiebolag eller minskning av aktiekapital och behöver rådgivning så hjälper vi på Nordbro gärna till.

Sebastian Noculak Nilsson, Jurist

Ångerrätten vid distansavtal mellan näringsidkare och konsument avseende hantverkstjänster

Distansavtalslagen (Lag 2005:59 om distansavtal och avtal utanför affärslokaler) innehåller huvudsakligen bestämmelser om informationskrav och ångerrätt vid distansavtal om konsumentköp och konsumenttjänster. Dagens lagstiftning bygger på ett fullharmoniseringsdirektiv från Europarlamentet och rådet som antogs under hösten 2011.

Lagen är tänkt att skydda konsumenter vid distansköp, men också vid avtalssituationer utanför affärslokaler, till exempel i konsumentens hem, oavsett om konsumenten själv har beställt hembesöket av näringsidkaren eller inte.

Distansavtalslagen ger konsumenten en ångerfrist om 14 dagar att ångra sitt köp av vara eller tjänst. Vissa tjänster omfattas inte av lagen, nybyggnation omfattas till exempel inte, men jag kommer inte att gå närmare in på undantagen här. För de flesta tjänster börjar ångerfristen sedan löpa samma dag som avtalet ingicks. På vilket sätt avtalet har ingåtts påverkar helt och hållet om ångerrätten är tillämplig på avtalet eller inte.

Det är idag vanligt att företag knyter sin verksamhet till någon av de sajter som erbjuder tjänsteförmedling mellan näringsidkare och konsumenter. Om en konsument hos en sådan tjänsteförmedlare har lagt ut en beskrivning av ett önskat renoveringsarbete, och du genom förmedlaren skickar en offert till kunden som kunden accepterar har avtalet i huvudsak ingåtts på distans. Avtalet omfattas då av distansavtalslagen och du måste upplysa konsumenten om ångerrätten.

Om du däremot genom tjänsteförmedlaren endast kontaktar konsumenten, och sedan åker hem till denne för att till exempel besiktiga eller mäta på plats och samtidigt diskuterar villkor så kommer avtalet inte anses ha träffats på distans, även om det slutliga avtalet sedan ingås via e-post, telefon, internet eller brev. Konsumenten har då inte någon ångerrätt. Får kunden däremot under samma besök skriva under till exempel en offert kan avtalet komma att omfattas av distansavtalslagen och kunden har då ångerrätt. Verkar det otydligt? Det är det också!

Den avgörande skillnaden är alltså om kommunikationen om själva avtalet uteslutande har skett på distans, och om kunden efter ett personligt möte getts möjlighet att återkomma till dig med en accept. Vid brådskande reparationsarbeten, exempelvis vattenläckor, gäller inte ångerrätten oavsett hur avtalet tillkommit. Vill kunden däremot av andra skäl att du påbörjar arbetet omedelbart, kan du i sådana situationer skriftligen avtala bort ångerrätten.

Om ditt avtal omfattas av distansavtalslagen och du som näringsidkare förbisett att informera konsumenten om ångerrätten kan konsumenten istället göra ångerrätten gällande när som helst under ett års tid från det att ångerrätten egentligen skulle ha löpt ut om informationen getts på rätt sätt från början, det vill säga ett år från det att 14 dagar gått efter att avtalet ingicks. Detta även om arbetet redan är utfört, betalt och klart.

Det är alltså mycket viktigt att känna till om dina konsumentavtal träffas av distansavtalslagen, och att om det gör det; att informationen om ångerrätten lämnas till konsumenten på rätt sätt innan arbetet påbörjas. På Nordbro hjälper vi dig gärna att granska dina avtal och allmänna villkor för att säkerställa att du uppfyller distansavtalslagens informationskrav och upplysningsplikten avseende ångerrätten.

Karin Langlois, Jurist

Nytt år, nya möjligheter

Många ser det kommande årsskiftet som en möjlighet till nystart. Det är dock också ett utmärkt tillfälle för att blicka bakåt och utvärdera det år som gått. Vi på Nordbro har haft ett fantastiskt 2019. Skälen är många men framförallt beror det naturligtvis på våra fantastiska kunder och samarbetspartners.

Vår inkassoavdelning har genom personlig service och effektiva IT-system framgångsrikt drivit in stora summor till våra kunder genom den summariska processen. Våra jurister har haft fortsatt framgång genom att jobba efter bolagets ledord: glädje, perfektion och succé. Stort tack till våra kunder och samarbetspartners som möjliggjort detta.

Vad gäller den nystart många känner att ett årsskifte för med sig så ska man naturligtvis drömma stort, såväl privat som i det kommersiella. Med det följer dock tyvärr många gånger mindre roliga delar. En ny idé kanske kan få konsekvenser man inte räknat med. Dessutom börjar allt fler företag, inom allt fler branscher, märka av den lågkonjunktur som vi tycks vara på väg in i. Utan att väcka oro vill jag slå ett slag för allt våra duktiga jurister kan bistå med för att drömmar ska bli verklighet och inte bakslag.

Se till att skriva det där testamentet eller framtidsfullmakten du funderat på. Se till att skriva ett aktieägaravtal med din affärspartner. Se till att granska bolagets avtal och försäkringar så du vet vilka risker som kan tynga verksamheten. Kanske ska något omförhandlas eller göras annorlunda i framtiden? För att kunna komma fram till vad just ni bör göra så vill jag tipsa om tjänsten Nordbro Trygg. Det är en tjänst där vi hjälper er med en genomgång av ert bolags och er privata juridiska situation. Genomgången sker över telefon i två delar, med två av Nordbros jurister och våra slutsatser dokumenteras i skriftform. Vi upplyser er om vilka behov ni har och ger skriftligt åtgärdsförslag. Det är ett bra och enkelt sätt att säkerställa en så lyckad framtid som möjligt för såväl er som verksamheten.

Avslutningsvis vill jag återigen, å hela Nordbros vägnar, tacka alla våra kunder och samarbetspartners för det år som gått och vi ser förväntansfullt fram emot nästa decennium med nya spännande och utmanande uppdrag.

God Jul och Gott Nytt År!

Kajsa Roos, Vice VD

Periodiseringsfondens baksida

Det är nog få enskilda näringsidkare som har missat att avsättningar till periodiseringsfonder kan innebära stora ekonomiska fördelar. Vad som däremot inte nämns lika ofta är de ekonomiska fallgropar som är lätta att trilla ner i om man inte är uppmärksam och planerar framåt. Tänk därför på följande innan du gör avsättningar:

• Själva avsättningen är enbart en skattemässig justering i deklarationen och består av både en vinst och en skuld till Skatteverket. Hur stor skuld du kommer att få och behöva betala är vid avsättningen oklar.

• Det är lätt att avsättning sker utan syfte och av slentrian vilket aldrig är bra ur ekonomisk synpunkt. Du kan inte skjuta på beskattningen hur länge som helst, och efter sex år måste den första fonden lösas upp, och sedan nästa fond, och nästa, och så vidare.

• Det är enbart den statliga skatten som kan undvikas med hjälp av avsättningar. Har verksamheten ett överskott som är relativt jämt från år till år och som ligger nära, men inte över, den nedre skiktgränsen (490 700 kr för beskattningsår 2019) så kan det i många fall vara bäst att inte göra avsättningar.

• Om det finns planer på att omvandla verksamheten till ett aktiebolag kan periodiseringsfonderna överföras och bokföras i bolaget. Däremot måste du som ägare skjuta till kapital motsvarande beloppet av samtliga fonder, vilket kan vara en utmaning. Kapitalet du skjuter till får inte bokföras som en skuld från bolaget till dig.

• En del revisionsbyråer tänker inte på att fråga dig som enskild näringsidkare hur den närmaste framtiden ser ut. Om du har planer på att till exempel gå i pension – försäkra dig om att det inte ligger någon obeskattad reserv och samlar damm. När verksamheten avslutas ska nämligen samtliga fonder återföras på en gång och året efter ska skatteskulden betalas.

Här följer ett exempel: Näringsidkare N ville gå i pension när han fyllde 65. Han var vid tillfället 63 år och deltidssjukskriven sedan några månader tillbaka. Hans redovisningsbyrå hade varje år gjort avsättningar till periodiseringsfond på 150 000 kr utan att informera N om vad detta innebar. Vid deklarationen det året återförde redovisningsbyrån tre av sex periodiseringsfonder och N fick då ett överskott i näringsverksamhet på ca 950 000 kr. Skatteskulden, efter avdrag för inbetald skatt, uppgick till 170 000 kr. N skulle nu med en månadsinkomst på 17 000 kr betala in nästan en hel årsinkomst till Skatteverket. Motsvarande skulle även ske året efter då resterande tre fonder skulle upplösas.

Avslutningsvis kan följande råd vara bra att ta del av: Glöm inte att det heter skatteplanering av en anledning. Ska du göra avsättning bör du fundera, planera och slutligen diskutera det med din redovisningsbyrå.

Om du har några frågor eller funderingar är du välkommen att kontakta mig eller någon av mina kollegor som arbetar med skatterätt på Nordbro.

Malin Levén, Jurist

Hyressättning vid uthyrning av bostad

Den första oktober i år skedde vissa ändringar av den så kallade hyreslagen (12 kap jordabalken). Ändringarna har bland annat till syfte att motverka ockerhyror, särskilt vid fråga om uthyrning i andra hand. Dessa ändringar har fått omfattande medial uppmärksamhet och det är mot bakgrund av viss nyhetsrapportering som det kan vara på sin plats med vissa grundläggande förtydliganden.

Inledningsvis ska det framföras att hyreslagens bestämmelser förvisso som utgångspunkt är tillämpliga på alla hyresförhållanden av bostäder samt lokaler i Sverige. Men när det kommer till hyressättning är det högst relevant att reda ut vad det är för typ av hyresobjekt som hyrs ut.

För det fall andrahandsuthyrning avser något annat än just en hyresrättslägenhet gäller sedan den första februari 2013 att upplåtaren har rätt att avtala om en marknadsmässig hyra. Det vill säga ett hyresbelopp baserat på bland annat bostadens marknadsvärde. Vid en sökning på internet finns flertalet hemsidor av vilka den som är intresserad av att hyra ut sin bostadsrätt eller villa kan få en vägledande indikation på vad som sannolikt faller inom ramen för en tillåten hyra. En mer korrekt hänvisning för den som funderar på att hyra ut sin bostadsrätt är dock till den 4 § 2 st. Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Bestämmelsen är i vart fall ämnad att vara lättförståelig.

Fortsättningsvis i denna artikel behandlas således bara uthyrning av hyresrättslägenheter, så kallad andrahandsuthyrning. Förändringarna i lagen avseende hyressättningen medför inga direkta förändringar i sak, de bör snarast beaktas som förtydliganden. Den som hyr ut en hyresrätt i andra hand bör inledningsvis se till att inhämta hyresvärdens godkännande till uthyrningen. Vidare är det inte tillåtet att avtala om en hyra som överstiger hyran som förstahandshyresgästen själv betalar. Det enda egentliga påslaget som är tillåtet är att, vid uthyrning av en möblerad bostad, lägga till maximalt 15 procent av det ursprungliga hyresbeloppet.

Under andrahandsuthyrningen eller upp till tre månader efter det att andrahandshyresgästen lämnat lägenheten har denne rätt att ansöka om återbetalning av det belopp av hyran som överstiger den tillåtna hyresnivån. Ansökan görs till hyresnämnden. Genom lagändringen ges hyresgästen nu en möjlighet att kräva tillbaka hyra två år tillbaka i tiden, tidigare gav bestämmelsen endast rätt till hyra ett år tillbaka i tiden.

Ytterligare förändringar avser konsekvenserna för den som exempelvis kräver en högre hyra än vad lagen tillåter. Genom lagändringen kan en hyresgäst dömas till böter eller fängelse i högst två år om denne hyr ut en hyresrätt i andra hand utan tillstånd från hyresvärden och begär en för hög hyra för detta.

Avslutningsvis ska nämnas ytterligare en förändring. Det har sedan länge varit förbjudet att ta betalt för hyreskontrakt det har dock inte varit förbjudet att betala för dessa. Genom lagändring blir det nu även förbjudet att betala för ett bostadshyresavtal. Maxstraffet för detta har bestämts till två år.

Sammanfattningsvis innebär lagändringarna i hyreslagen vissa förtydliganden, en del skärpningar av befintliga straff samt även att en del handlingar vilka tidigare inte var belagda med straffsanktioner numera är det.

Om du har ytterligare frågor kring uthyrning av bostad eller har frågor i övrigt, är du som alltid välkommen att höra av dig till oss på Nordbro så hjälper vi dig.

Simon Grünfeld, jurist

Kontanthantering och penningtvätt

Alla bolag som bedriver yrkesmässig handel med varor för minst 5 000 euro omfattas av lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, som tyvärr är lika krånglig som den är relevant. I det följande tar jag upp de regler du som företagare behöver känna till för att inte riskera sanktionsavgifter eller i värsta fall verksamhetsförbud.

Omfattas din verksamhet av lagen?
Utöver den allmänna beloppsgränsen om 5 000 euro omfattas alla bolag som sysslar med ex. bokföring eller revision, skatterådgivning, fastighetsmäklande, spelverksamhet eller bolagsbildning. Se alla verksamheter på Bolagsverkets hemsida. Verksamheter som omfattas ska anmälas till Bolagsverkets register. Anmälan kostar 850 kr. Länsstyrelserna i Skåne, Västra Götaland och Stockholm fungerar som tillsynsmyndighet och kontrollerar att lagen följs.

Vad säger lagen?
Till att börja med ska det finnas dokumenterade rutiner och riktlinjer för kundkännedom, övervakning och rapportering. Du som verksamhetsutövare ska riskbedöma produkter, tjänster, kunder, anställda och uppdragsgivare. Särskild utkik ska hållas för ovanliga eller komplicerade ägarstrukturer, betalning från andra än dina kunder, högt kontantflöde och stater med exempelvis betydande korruption. Anställda ska få utbildning och information om lagens innehåll såväl som bolagets åtgärder för att följa den, och rutiner ska finnas för att skydda anställda från hot eller våld. Affärsförbindelser får inte etableras, och enstaka transaktioner inte genomföras, om du inte har tillräcklig kundkännedom. Rent konkret ska du identifiera kunden, kontrollera och identifiera verklig huvudman, och förstå kundens ägarförhållanden och kontrollstruktur. Var uppmärksam på de 23 högrisktredjeländer som identifierats av EU, du finner listan på EU-kommissionens hemsida. Om du anar ugglor i mossen får du över huvud taget inte handla med kunden i fråga. I det fall du skulle upptäcka aktiviteter och transaktioner som avviker från vad du borde kunna räkna med utifrån kundkännedom, eller som kan antas ingå i ett led i penningtvätt eller finansiering av terrorism, och du fattar misstankar, ska du genast kontakta Polisen. Du måste också ha ett system för att snabbt kunna lämna uppgifter till Polisen om affärsförbindelser så långt som fem år bakåt i tiden. GDPR tillåter behandling av personuppgifter i syfte att följa den här lagen.

Fler frågor?
Om du inte har fått svar på dina frågor kring kontanter i din verksamhet, eller varken har tid eller lust att själv ordna med de dokument som lagen kräver, är du som vanligt varmt välkommen att höra av dig till oss på Nordbro så hjälper vi dig.

Caroline Åhslund, Jurist

Lag (2018:1472) om entreprenörsansvar för lönefordringar

Det har nu gått ett halvår sedan den nya lagen om entreprenörsansvar för lönefordringar trädde i kraft. Entreprenörsansvaret innebär att en entreprenör inom bygg- eller anläggningsbranschen kan bli skyldig att betala löner till en underentreprenörs anställda. Arbetstagarens löneanspråk kan även göras gällande gentemot huvudentreprenören som är högst upp i avtalskedjan.

Lagen är fortfarande förknippad med en del frågor och feltolkningar som förhoppningsvis klarnar allteftersom lagen tillämpas. Jag har stött på motparter som har hävdat rätt att innehålla säkerhet för ett eventuellt lönefordringsansvar och underentreprenörer som har försökt att använda lagen som ett påtryckningsmedel för att huvudentreprenören ska betala ut innehållet belopp. Rätt till säkerhet för lönefordringarna ska dock regleras via avtal. Ett problematiskt scenario är när en huvudentreprenör håller inne ett avtalat belopp som säkerhet för eventuella fel, men tvingas betala löner motsvarande det innehållna beloppet för att underentreprenören får så pass dålig likviditet av det innehållna beloppet.

Vad bör man tänka på?
Det viktigaste är att man känner till lagstiftningen och vilka skyldigheter man har i egenskap av beställare. Samtliga entreprenörer i avtalskedjan har en så kallad ”informationsskyldighet” vilket innebär en skyldighet att på begäran, av en arbetstagare eller arbetstagarorganisationen som arbetstagaren är medlem i, överlämna namn, kontaktuppgifter och organisationsnummer avseende övriga entreprenörer till arbetstagaren inom fem helgfria vardagar. En entreprenör som inte lämnar ut informationen kan bli skadeståndsskyldig.

För att undvika tvister är det viktigt att man anlitar seriösa aktörer och även kontrollerar deras ekonomi. Man kan undvika fallgropar genom att avtala om anpassade lyftplaner så att likviditeten hos underentreprenörerna är god under projektets gång. Om situationen uppkommer, att en arbetstagare gör gällande ett löneanspråk, ska man komma ihåg att man i sin tur har regressrätt på kravet gentemot entreprenören som skulle betalat ut lönen. Sådana tvister kan vi hjälpa er med, eller om ni har några andra frågor eller funderingar kring lagstiftningen är ni välkomna att kontakta mig eller mina kollegor på Nordbro.

Carl Lindblom, Jurist

När hästintresset blir en affärsverksamhet

Ridsport är en av de största sporterna i landet och hästar är idag mycket mer än sällskaps- och sportdjur. För många är hästar och ridsport en affärsverksamhet. Hästbranschen förgrenar sig på många sätt, vi har dels en mängd olika grenar inom ridsporten, dels olika typer av verksamheter inom branschen. Allt ifrån tävlingsryttare, beridare, hästförmedlare, inackordering med mera. Gemensamt för alla inom branschen är att hästen är i fokus och målet är givetvis, som med alla affärsverksamheter, att verksamheten ska vara lönsam.

Nordbro har gedigen erfarenhet av processer och utomrättsliga uppdrag inom hästjuridik. Det vi kan se är gemensamt för hästbranschen är en utbredd brist på skriftliga avtal. Många är fortfarande av uppfattningen att ett handslag är ett handslag och visst är muntliga avtal bindande, men det är svåra att bevisa. Avsaknaden av tydliga skriftliga avtal inom hästbranschen bidrar till uppkomsten av många tvister. Tvister som hade kunnat undvikas helt eller i vart fall lindras om parterna satsat på den förebyggande juridiken.

Inom många branscher tänker man först igenom vad det är för avtal man avser ingå, t.ex. vad är det för tjänst som tillhandahålls? Vad har vi avtalat om pris, uppdragets omfattning etc. På samma sätt måste ni som driver affärsverksamhet inom hästbranschen tänka för att undvika kostsamma fallgropar. För de allra flesta inom hästbranschen har det börjat som en hobby, som sedan utvecklats till en affärsverksamhet med allt vad det innebär. T.ex. förväntas du i din affärsverksamhet har ordning på bokföring och skatter. Inte minst vad gäller momsen finns det många fallgropar och Skatteverket granskar ofta hästbranschen.

Tyvärr är det många inom hästbranschen som kommer i kontakt med en jurist för första gången i samband med en redan uppkommen tvist eller granskning av Skatteverket. Jag skulle vilja se att fler av er som driver en affärsverksamhet inom hästbranschen tar hjälp av oss jurister innan tvisten är ett faktum. Värna om er verksamhet och affärsmässighet genom att ta hjälp av en jurist i förebyggande syfte. Vad är det för verksamhet jag driver? Vad är det t.ex. för tjänst jag erbjuder? Hur träffar jag avtal inom min verksamhet? Är avtalet tydligt för båda parter så att vi undviker en tvist? Hur fungerar momsen i min verksamhet? Det kanske är jättesvårt att svara på och redan där har du alltså behov av att råda med en jurist. Vi kan hjälpa dig att se var behovet finns inom just din verksamhet och upprättar gärna skräddarsydda avtal som du kan använda i din verksamhet. Vi erbjuder dessutom förmånligt fasta priser för flera av de vanligaste avtalen inom hästbranschen.

Sedan händer det tyvärr ändå att man ibland hamnar i en tvist, det kan vara oundvikligt när man driver en affärsverksamhet. Ibland är man själv eller ens avtalspart inte nöjd helt enkelt. Givetvis finns vi där för dig då med. På Nordbro har vi gedigen erfarenhet av processer och tvistelösning inom branschen och vi har framgångsrikt företrätt flera stora namn inom ridsporten. Dessutom har vi en unik kompetens med jurister som själva varit aktiva inom ridsporten. Själv har jag varit tävlingsryttare under många år och varit en del av ungdomslandslaget i dressyr. Nu satsar jag istället på att hjälpa dig med juridiken avseende din affärsverksamhet, vilket bidrar till ökad affärsmässighet och lönsamhet.

Välkommen att kontakta mig och mina kollegor på Nordbro.

Sanna Hilvéus, Jurist

 

Får man som hyresgäst överlåta sitt lokalhyresavtal till någon annan?

I en näringsidkares verksamhet är det inte ovanligt att den lokal som verksamheten drivs i är en av de viktigaste tillgångarna i rörelsen. När en lokalhyresgäst säljer sin näringsverksamhet kan denne också vilja överlåta lokalen som verksamheten drivs i. Om överlåtelsen av verksamheten avser rörelsen i lokalen uppställs ofta ett krav från köparen att säljarens lokal samtidigt ska övertas med inarbetad kundbas och läge. Lokalens marknadsvärde är en del av det värde som hyresgästen gärna vill tillgodogöra sig när rörelsen överlåtes. I sammanhanget bör man komma ihåg att om hyresgästen är ett aktiebolag och om det är aktierna i bolaget som ska överlåtas, så gäller inte hyreslagens regler.

En allmän regel inom avtalsrätten är att en avtalspart inte kan sätta annan part i sitt ställe i avtalet utan den andre avtalspartens samtycke. Exempelvis kan en hyresgäst inte själv bestämma över om hyresrätten till en lokal ska överlåtas till någon som övertar en verksamhet. Hyresvärden måste samtycka till överlåtelsen. Följden av otillåten överlåtelse kan bli att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Om hyresvärden inte samtycker till överlåtelsen kan lokalhyresgäst överlåta hyresrätten till den som ska överta verksamheten om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen, 12 kap. 36 § JB.

Regeln förutsätter att verksamheten överlåts tillsammans med hyresrätten. Det är alltså en viktig skillnad mellan att överlåta hyresrätten till en lokal och att överlåta en rörelse med tillhörande hyresrätt till lokalen. Det är därför viktigt att fundera över om det är en rörelse som man avser att överlåta. Säljs inte rörelsen får hyresgästen inte överlåta hyresrätten till lokalen om hyresvärden säger nej.

För ett tillstånd enligt 12 kap. 36 § JB krävs 1) att lokalen helt eller till väsentlig del används för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet. Om lokalen används för något av ovannämnda syften kan tillstånd till överlåtelsen erhållas om 2) hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Har hyresgästen hyrt lokalen i 3) mindre än tre år krävs att denne har synnerliga skäl för att tillstånd för överlåtelsen ska erhållas.

De tre kriterierna ska förklaras närmare. För att få hyresnämndens tillstånd måste hyresgästen visa att rörelsen som bedrivs i lokalen ska överlåtas. Tillstånd ska lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts, särskild hänsyn tas till om den nya hyresgästen kan fullgöra överlåtande hyresgästs förpliktelser, som att betala hyra. Om det vid tidpunkten för prövning av ärendet hos hyresnämnden saknas utredning om den tilltänkte hyresgästens ekonomiska förmåga kan detta utgöra skäl för att hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelse av hyresrätten, jfr. Svea Hovrätt – Hyresmål nr ÖH 8305–11. Hyresgästen som överlåter hyresrätten ansvarar för att sådan utredning ska frambringas inför hyresnämnden. Om hyresgästen innehaft hyresrätten kortare tid än tre år krävs synnerliga skäl för att tillstånd ska lämnas för överlåtelsen. Det är ovanligt med sådana synnerliga skäl, och enligt förarbetena till hyreslagen utgörs dessa av allvarliga sjukdomsfall, dödsfall eller andra särskilt beaktansvärda händelser som gör det i princip omöjligt för hyresgästen att driva verksamheten vidare.

Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt som sista instans. Lämnas hyresnämnden/hovrätten tillstånd till överlåtelsen kan den utföras direkt därefter. Samma hyresvillkor gäller för den nya hyresgästen som för den tidigare. Hyresvärden kan alltså inte kräva ändrade hyresvillkor med anledning av förfarandet hos hyresnämnden.

En vanlig fråga som ofta uppkommer är om det är tillåtet att som hyresgäst ta betalt för hyresavtalet. Svaret på frågan är ja – det är tillåtet när det gäller lokaler. Dock finns det många hyresvärdar som inte ser positivt på s.k. nyckelpengar och säger ofta nej när frågan om överlåtelse uppkommer. Som sagt har hyresgästen då möjlighet att få frågan prövad av hyresnämnden om det är rörelsen i lokalen som ska överlåtas.

Om ni står inför en överlåtelse av er hyresrätt och behöver rådgivning så hjälper vi på Nordbro gärna till.

Sebastian Noculak Nilsson, jurist

Nordbro Trygg

Under april månad 2019 lanserar Nordbro en beprövad produkt under ett nytt namn. Nordbros Juridiska Företagsanalys har blivit Nordbro Trygg. Med det nya namnet följer också en lite större och bredare kostym.

Att vara företagare är långt ifrån enkelt och att vara småföretagare kan ibland vara riktigt svårt. Förutom att ha styr på själva verksamheten förväntas man som företagare också ha full insyn i och förståelse för alla de lagar, regler och bestämmelser som på olika sätt påverkar verksamheten och ägandet av bolaget. I många fall kan det kännas som en omöjlighet.

Genom Nordbros sammantagna erfarenhet av tvistelösning, i och utanför domstol, har vi identifierat ett antal områden där vi ofta ser juridiska brister hos våra kunder. Brister, som med förhållandevis enkla medel kan rättas till och göra bolaget tryggare och säkrare så att du som företrädare kan fokusera på kärnverksamheten.

Vad är Nordbro Trygg?
Nordbro Trygg är en genomgång av ditt bolags och din privata juridiska situation. Genomgången sker över telefon i två delar, med två av Nordbros jurister och våra slutsatser dokumenteras i skriftform. Vi upplyser dig om vilka behov du har och ger åtgärdsförslag. Du väljer sedan själv om du vill genomföra åtgärderna och i vilken takt.

Din juridiska situation
Vid genomförandet av Nordbro Trygg går vi igenom din privata situation i egenskap av ägare och företrädare för ett bolag. En central del i ägandet av ett bolag är så klart att ägandet är tryggt och förutsebart. Om ditt bolag ägs gemensamt med andra så tittar vi på hur ert aktieägaravtal ser ut och om avtal saknas så diskuterar vi vad som i just ert fall bör regleras i ett avtal. Ett aktieägaravtal ska bland annat ge svar på vad som händer om någon delägare avlider eller skiljer sig, väljer att sluta arbeta, väljer att sälja sina aktier, startar konkurrerande verksamhet, blir långvarigt sjuk eller avslöjar företagshemligheter. Vi diskuterar också generationsskifte och testamente om det kan vara aktuellt eller hur ett äktenskapsförord alternativt ett samboavtal kan påverka din situation. Därutöver går vi även igenom vad du kan reglera genom att skriva en framtidsfullmakt.

Bolagets juridiska situation
Alla bolag har avtal med kunder och leverantörer och de flesta avtal går att förhandla om till det bättre. Vid genomförandet av analysen tittar vi framförallt på risk och om den går att minimera gentemot kund eller flytta över på leverantör. Vi diskuterar också vilka det är ni gör affärer med och om det i sig utgör en risk.

Arbetstvister är mycket kostsamma och omfattas inte av rättsskyddet i företagsförsäkringen. En central del av analysen är därför genomgången av bolagets anställningsavtal och rutiner vad gäller exempelvis övertidsarbete, sjukskrivningar och semester. Andra viktiga delar vid granskningen av ditt bolags juridiska situation är försäkringar och försäkringsvillkor, hyresavtal och andra fastighetsrättsliga spörsmål samt skattefrågor och möjligheten att skydda immateriella rättigheter.

Vill du genomföra Nordbro Trygg?
Om du vill genomföra Nordbro Trygg vänligen kontakta Hans Fogelberg på hans@nordbro.com eller på 040-23 80 70. Priset för Nordbro Trygg är 3 900 kr ex moms.

Hillevi Ottosson, Chefsjurist Växjö