Får man som hyresgäst överlåta sitt lokalhyresavtal till någon annan?

I en näringsidkares verksamhet är det inte ovanligt att den lokal som verksamheten drivs i är en av de viktigaste tillgångarna i rörelsen. När en lokalhyresgäst säljer sin näringsverksamhet kan denne också vilja överlåta lokalen som verksamheten drivs i. Om överlåtelsen av verksamheten avser rörelsen i lokalen uppställs ofta ett krav från köparen att säljarens lokal samtidigt ska övertas med inarbetad kundbas och läge. Lokalens marknadsvärde är en del av det värde som hyresgästen gärna vill tillgodogöra sig när rörelsen överlåtes. I sammanhanget bör man komma ihåg att om hyresgästen är ett aktiebolag och om det är aktierna i bolaget som ska överlåtas, så gäller inte hyreslagens regler.

En allmän regel inom avtalsrätten är att en avtalspart inte kan sätta annan part i sitt ställe i avtalet utan den andre avtalspartens samtycke. Exempelvis kan en hyresgäst inte själv bestämma över om hyresrätten till en lokal ska överlåtas till någon som övertar en verksamhet. Hyresvärden måste samtycka till överlåtelsen. Följden av otillåten överlåtelse kan bli att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Om hyresvärden inte samtycker till överlåtelsen kan lokalhyresgäst överlåta hyresrätten till den som ska överta verksamheten om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen, 12 kap. 36 § JB.

Regeln förutsätter att verksamheten överlåts tillsammans med hyresrätten. Det är alltså en viktig skillnad mellan att överlåta hyresrätten till en lokal och att överlåta en rörelse med tillhörande hyresrätt till lokalen. Det är därför viktigt att fundera över om det är en rörelse som man avser att överlåta. Säljs inte rörelsen får hyresgästen inte överlåta hyresrätten till lokalen om hyresvärden säger nej.

För ett tillstånd enligt 12 kap. 36 § JB krävs 1) att lokalen helt eller till väsentlig del används för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet. Om lokalen används för något av ovannämnda syften kan tillstånd till överlåtelsen erhållas om 2) hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Har hyresgästen hyrt lokalen i 3) mindre än tre år krävs att denne har synnerliga skäl för att tillstånd för överlåtelsen ska erhållas.

De tre kriterierna ska förklaras närmare. För att få hyresnämndens tillstånd måste hyresgästen visa att rörelsen som bedrivs i lokalen ska överlåtas. Tillstånd ska lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts, särskild hänsyn tas till om den nya hyresgästen kan fullgöra överlåtande hyresgästs förpliktelser, som att betala hyra. Om det vid tidpunkten för prövning av ärendet hos hyresnämnden saknas utredning om den tilltänkte hyresgästens ekonomiska förmåga kan detta utgöra skäl för att hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelse av hyresrätten, jfr. Svea Hovrätt – Hyresmål nr ÖH 8305–11. Hyresgästen som överlåter hyresrätten ansvarar för att sådan utredning ska frambringas inför hyresnämnden. Om hyresgästen innehaft hyresrätten kortare tid än tre år krävs synnerliga skäl för att tillstånd ska lämnas för överlåtelsen. Det är ovanligt med sådana synnerliga skäl, och enligt förarbetena till hyreslagen utgörs dessa av allvarliga sjukdomsfall, dödsfall eller andra särskilt beaktansvärda händelser som gör det i princip omöjligt för hyresgästen att driva verksamheten vidare.

Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt som sista instans. Lämnas hyresnämnden/hovrätten tillstånd till överlåtelsen kan den utföras direkt därefter. Samma hyresvillkor gäller för den nya hyresgästen som för den tidigare. Hyresvärden kan alltså inte kräva ändrade hyresvillkor med anledning av förfarandet hos hyresnämnden.

En vanlig fråga som ofta uppkommer är om det är tillåtet att som hyresgäst ta betalt för hyresavtalet. Svaret på frågan är ja – det är tillåtet när det gäller lokaler. Dock finns det många hyresvärdar som inte ser positivt på s.k. nyckelpengar och säger ofta nej när frågan om överlåtelse uppkommer. Som sagt har hyresgästen då möjlighet att få frågan prövad av hyresnämnden om det är rörelsen i lokalen som ska överlåtas.

Om ni står inför en överlåtelse av er hyresrätt och behöver rådgivning så hjälper vi på Nordbro gärna till.

Sebastian Noculak Nilsson, jurist