Hyressättning vid uthyrning av bostad

Den första oktober i år skedde vissa ändringar av den så kallade hyreslagen (12 kap jordabalken). Ändringarna har bland annat till syfte att motverka ockerhyror, särskilt vid fråga om uthyrning i andra hand. Dessa ändringar har fått omfattande medial uppmärksamhet och det är mot bakgrund av viss nyhetsrapportering som det kan vara på sin plats med vissa grundläggande förtydliganden.

Inledningsvis ska det framföras att hyreslagens bestämmelser förvisso som utgångspunkt är tillämpliga på alla hyresförhållanden av bostäder samt lokaler i Sverige. Men när det kommer till hyressättning är det högst relevant att reda ut vad det är för typ av hyresobjekt som hyrs ut.

För det fall andrahandsuthyrning avser något annat än just en hyresrättslägenhet gäller sedan den första februari 2013 att upplåtaren har rätt att avtala om en marknadsmässig hyra. Det vill säga ett hyresbelopp baserat på bland annat bostadens marknadsvärde. Vid en sökning på internet finns flertalet hemsidor av vilka den som är intresserad av att hyra ut sin bostadsrätt eller villa kan få en vägledande indikation på vad som sannolikt faller inom ramen för en tillåten hyra. En mer korrekt hänvisning för den som funderar på att hyra ut sin bostadsrätt är dock till den 4 § 2 st. Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Bestämmelsen är i vart fall ämnad att vara lättförståelig.

Fortsättningsvis i denna artikel behandlas således bara uthyrning av hyresrättslägenheter, så kallad andrahandsuthyrning. Förändringarna i lagen avseende hyressättningen medför inga direkta förändringar i sak, de bör snarast beaktas som förtydliganden. Den som hyr ut en hyresrätt i andra hand bör inledningsvis se till att inhämta hyresvärdens godkännande till uthyrningen. Vidare är det inte tillåtet att avtala om en hyra som överstiger hyran som förstahandshyresgästen själv betalar. Det enda egentliga påslaget som är tillåtet är att, vid uthyrning av en möblerad bostad, lägga till maximalt 15 procent av det ursprungliga hyresbeloppet.

Under andrahandsuthyrningen eller upp till tre månader efter det att andrahandshyresgästen lämnat lägenheten har denne rätt att ansöka om återbetalning av det belopp av hyran som överstiger den tillåtna hyresnivån. Ansökan görs till hyresnämnden. Genom lagändringen ges hyresgästen nu en möjlighet att kräva tillbaka hyra två år tillbaka i tiden, tidigare gav bestämmelsen endast rätt till hyra ett år tillbaka i tiden.

Ytterligare förändringar avser konsekvenserna för den som exempelvis kräver en högre hyra än vad lagen tillåter. Genom lagändringen kan en hyresgäst dömas till böter eller fängelse i högst två år om denne hyr ut en hyresrätt i andra hand utan tillstånd från hyresvärden och begär en för hög hyra för detta.

Avslutningsvis ska nämnas ytterligare en förändring. Det har sedan länge varit förbjudet att ta betalt för hyreskontrakt det har dock inte varit förbjudet att betala för dessa. Genom lagändring blir det nu även förbjudet att betala för ett bostadshyresavtal. Maxstraffet för detta har bestämts till två år.

Sammanfattningsvis innebär lagändringarna i hyreslagen vissa förtydliganden, en del skärpningar av befintliga straff samt även att en del handlingar vilka tidigare inte var belagda med straffsanktioner numera är det.

Om du har ytterligare frågor kring uthyrning av bostad eller har frågor i övrigt, är du som alltid välkommen att höra av dig till oss på Nordbro så hjälper vi dig.

Simon Grünfeld, jurist