Att vara tuff lönar sig oftast när hyresgästen inte betalar hyran

När en hyresgäst börjar slarva med hyran finns det två vägar att gå. Antingen kan man låta det fortgå tills det blir dags att avhysa hyresgästen eller så vidtar man åtgärder för att förebygga en avhysning. De flesta vet att hyran har högst prioritet när man ska betala sina räkningar, men trots det är det många som stoppar huvudet i sanden när hyresavin kommer. Istället betalar man troligen andra mindre skulder och kanske vet man sen tidigare att hyresvärden inte är värst petig med hyran. Det som många hyresgäster nog inte vet om är att det räcker med att vara sen med endast en hyresbetalning för att hyresrätten ska anses vara förverkad, vilket berättigar hyresvärden att säga upp avtalet i förtid.

För att hyresvärden inte ska hamna i en situation som känns hopplös är det viktigt att agera snabbt innan hyresgästernas skulder blir allt för stora och svåra att hantera. Att vara snäll mot sina hyresgäster är sällan rätt metod. När hyresfordringen har förfallit till betalning och om hyresgästen har dröjt en vecka (bostadshyresgäst) respektive två vardagar (lokalhyresgäst) med att betala hyran anses hyresrätten vara förverkad och hyresvärden har då rätt att säga upp hyresförhållandet. I detta skede är det många hyresvärdar som väntar med att agera i hopp om att hyresgästen ska reglera sin skuld, men det är tyvärr oftast här som den onda cirkeln tar vid.

Här gäller det för hyresvärden att istället vara tuff och faktiskt säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid. Detta kan man göra genom att skicka in en ansökan om avhysning till tingsrätten eller, om grunden för avhysningen är obetalda hyror, till Kronofogdemyndigheten, vilket är ett mer kostnadseffektivt alternativ då man även kan begära att få den obetalda skulden fastställd i samband med en ansökan om avhysning. Som grund för avhysning anger man att hyresgästen har förverkat hyresrätten. Den vanligaste anledningen till att en hyresrätt anses vara förverkad är just p.g.a. obetalda hyror, men den kan också förverkas på annat sätt, t.ex. genom att hyresgästen uppträder störande eller ägnar sig åt olovlig andrahandsuthyrning. Det man som hyresvärd måste komma ihåg är att man även måste meddela socialnämnden i de fall det rör sig om bostadslägenheter.

Om grunden för en avhysningsansökan utgörs av obetalda hyror, så har hyresgästen en möjlighet att få bo kvar i lägenheten respektive få ha kvar lokalen, om denne betalar hela den förfallna hyresskulden inom tre respektive två veckor från det att hyresgästen underrättats därom. Detta kallas för att återvinna hyresrätten och hyresvärdar måste meddela sina hyresgäster om möjligheten att återvinna hyresrätten. Om hyresrätten inte återvinns i tid kommer Kronofogden att meddela ett beslut om att hyresrätten är förverkad och att hyresgästen måste lämna lägenheten eller lokalen med omedelbar verkan. Flyttar inte hyresgästen så kan man begära att Kronofogden verkställer avhysningen, vilket innebär att Kronofogden flyttar hyresgästens bohag eller inventarier vid ett specifikt datum, vilket meddelas hyresgästen och hyresvärden.

Sammanfattningsvis vill vi ge er som bedriver hyresverksamhet rådet att inte vänta för länge med att ansöka om avhysning. Ju längre tid man väntar desto fler hyror hinner förfalla till betalning och i takt med detta minskar möjligheterna för hyresvärden att erhålla betalning. Till saken hör även att processen hos Kronofogden normalt tar tid, vilket ytterligare talar för att man som hyresvärd bör agera snabbt. En bedömning bör dock göras från fall till fall innan en avhysningsansökan skickas in, då det kanske rör sig om en hyresgäst som aldrig annars är sen med en hyra men som nu av någon anledning missat att betala. Denne kanske inte bör avhysas utan snarare påminnas om den obetalda hyran, medan en hyresgäst som ofta är sen med en eller flera hyror kanske bör få en starkare påminnelse från Kronofogden om att det är viktigt att betala sina hyror i tid för att få ha kvar sin bostad eller lokal. Att sammanställa en ansökan om avhysning till Kronofogden kan verka svårt och komplicerat. Om hyresvärden inte reder ut detta på egen hand, eller har ont om tid, är det oftast bäst att ta hjälp av någon utomstående som kan agera som ombud i ärendet.

LL.M. Martina Vivlund