Två vanligt förekommande problem för hyresvärden vid uppsägning av lokalhyresavtal

Innan vi går in på problemen vill jag först bara nämna några ord om hyresavtalet och hyreslagen. Det som reglerar hyresförhållandet är de villkor som parterna kommit överens om, dvs. hyresavtalet. I nästan samtliga fall har parternas avtal nedtecknats skriftligen. Med det sagt är det också viktigt att veta att det kan finnas begränsningar som inte alltid syns i det skriftliga hyresavtalet. Villkor i hyresavtalet gäller nämligen inte om dessa är sämre för hyresgästen än vad som stadgas i hyreslagen, dvs. jordabalken 12 kap. I vissa fall kan dock hyreslagen frångås, det står då särskilt angivet i lagen att så kan ske. Som tumregel kan dock sägas att hyreslagen står över hyresavtalet i de fall det finns en motsättning mellan avtal och lag och avtalet är till hyresgästens nackdel.

Ett misstag som ofta begås mellan parterna vid träffandet av lokalhyresavtalet, vilket kan vålla bekymmer senare under hyresförhållandet, är den avtalade uppsägningstiden. Inte alltför sällan avtalar parterna att det ska vara en kortare uppsägningstid, t.ex. tre månader. En uppsägningstid på tre månader strider mot vad som anges i lag, där det stadgas att uppsägningstiden för lokaler ska vara minst nio månader (notera att det för lokalhyresavtal som är kortare än 9 månader gäller en kortare uppsägningstid). Om hyresvärden inte är ute i mycket god tid med sin uppsägning är det därför lätt hänt att man är för sent ute. Problemet berör dock endast hyresvärden eftersom villkoret är till nackdel för hyresgästen och därmed ogiltigt. Ett villkor att parterna ska ha en ömsesidig uppsägningstid på tre månader kommer i praktiken vara nio månader för hyresvärden, men endast tre månader för hyresgästen. Mitt råd – var medveten om att du som hyresvärd har nio månaders uppsägningstid även om det i lokalhyresavtalet står angivet en kortare tid.

En annan vanlig fråga som brukar aktualiseras berör själva uppsägningen eller uppsägningshandlingen. Här är det viktigt att som hyresvärd se till att uppsägningen är korrekt gjord, dvs. att den följer de regler som finns i hyreslagen. Uppsägningen ska vara skriftlig och delges den som söks för uppsägningen. Med delges menas att hyresvärden har att bevisa att hyresgästen i rätt tid har tagit emot uppsägningen. Lättast sker detta genom att hyresgästen förmås bekräfta ett mottagande av handlingen eller att man vänder sig till en auktoriserad delgivningsfirma. Vidare ska uppsägningen innehålla de villkor som hyresvärden kräver för att förlänga hyresförhållandet (uppsägning för villkorsändring) eller orsaken till att han vägrar medge förlängning (uppsägning för avflyttning). Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling (i vissa fall har hyresgästen rätt till ett betydande skadestånd om denne tvingas avflytta, det så kallade indirekta besittningsskyddet).

Konsekvensen av en felaktig uppsägning är att uppsägningen blir utan verkan och kan oturligt leda till att hyresavtalet förlängs ytterligare en avtalsperiod, vanligast minst tre år vid lokalhyresavtal. Mitt råd – se till så att du är ute i god tid med din uppsägning, att den är upprättad enligt gällande regler och att den blir delgiven hyresgästen. Personligen hade jag inte heller sagt upp en lokalhyresgäst utan att först ha kontaktat en jurist, inte minst med anledning av hyresgästens indirekta besittningsskydd som i vissa fall kan berättiga till ett betydande skadestånd.

Jur. kand. Jacob Cronholm

Nordbro öppnar kontor i Växjö

Sedan starten 2006 har Nordbro varit ett företag med ständig tillväxt, inte bara vad gäller omsättning och personal, utan även vad gäller idéer och utveckling i kampen om platsen som företagarnas bästa vän.

För lite drygt sex år sedan fick jag möjligheten att börja jobba som jurist på Nordbro. Jag imponerades direkt över den positiva och prestigelösa attityden, det välstrukturerade arbetet och affärsidén om att alltid leverera den bästa ekonomiska lösningen till klienterna.

Nordbro har klientet över hela Sverige, men fram till idag har all personal utgått från vårt huvudkontor på Malmö Live. Så det är med både stolthet och glädje som jag nu avslöjar att Nordbro öppnar ett kontor i Växjö på Södra Järnvägsgatan 5 redan vid årsskiftet.

I Växjö kommer vi att uteslutande jobba med juridik, men kan så klart hjälpa kunder vidare som vill ha service inom ekonomi, inkasso och administration till våra kollegor i Malmö. Växjökontoret kommer framförallt att fokusera på entreprenadjuridik, arbetsrätt och LOU. Vi söker nu jurister med intresse och förståelse för företagande för tillträde redan i januari 2018.

Mer information om tjänsten och annonsen finner du här på hemsidan via fliken karriär.

Hillevi Ottosson,
Biträdande chefsjurist