Preskription – när en fordran riskerar att bli för gammal

Vi på Nordbro har kunder inom en mängd områden, det som många av dem har gemensamt är att de är småföretagare. Vi har under årens lopp uppmärksammat att det är vanligt att just småföretagare prioriterar att utföra sitt arbete, framför att se till att deras kunder betalar. Detta leder ibland till att det ligger obetalda fordringar i företaget under en längre tid och som uppmärksammas först efter några år. I vissa fall kan det då vara för sent att kräva in betalning.

Huvudregeln i Sverige är att en fordran preskriberas efter tio år, vilket framgår av 2 § i Preskriptionslag (1981:130). Det finns undantag från detta och ett av de viktigaste att lägga på minnet är att preskriptionstiden för en fordran mot en konsument i många fall endast är tre år. Detta gäller om fordringen avser en vara, tjänst eller annan så kallad nyttighet som en näringsidkare tillhandahållit till konsumenten för huvudsakligen enskilt bruk. Tiden är alltså med andra ord avsevärt förkortad om man utfört arbete eller sålt en vara till en privatperson. Ett annat viktigt undantag att lägga på minnet är när fordran avser hyra. Dessa fordringar har en preskriptionstid på endast två år efter avflyttande, men tre respektive tio år under ett pågående hyresförhållande. Detta innebär alltså att vanliga regler kring preskription gäller så länge hyresgästen finns kvar i lägenheten eller lokalen, men när de flyttat preskriberas fordran efter två år.

Att en fordran preskriberas innebär att man inte längre kan göra den gällande och man kan således inte längre kräva gäldenären (den betalningsansvarige) på betalning. För att undvika att en fordran preskriberas måste man som fordringsägare kunna visa att det förekommit någon form av s.k. preskriptionsavbrott. I regel gäller det då att kunna visa att gäldenären på något sätt blivit påmind om fordran.

I fråga om vad som krävs för ett regelrätt preskriptionsavbrott så har rättsläget länge varit oklart. Enligt en dom från Högsta domstolen den 29 april 2016 (NJA 2016 s. 332) anses det i normalfallet krävas att fordringsägaren kan visa att man skicka två stycken brev med information om fordran under de tre respektive tio närmast följande åren efter fordrans uppkomst. Breven ska vara skickade till folkbokföringsadressen eller ifråga om bolag, den adress som bolaget är skrivet på. Om gäldenären inte kan visa någon rimlig anledning till varför denne inte mottagit något brev, så har ett giltigt preskriptionsavbrott ägt rum. Man anser också att det skett ett preskriptionsavbrott om gäldenären uttryckligen erkänt fordran, vilket dock kan vara svårt för fordringsägaren att visa om det skett muntligen. Ett skriftligt erkännande av skulden från gäldenären är därför alltid att föredra. En delbetalning från gäldenären anses också vara tillräckligt för att ses som ett avbrott. Ett preskriptionsavbrott medför att preskriptionstiden på tre respektive tio år startar om på nytt. Man skulle alltså i princip kunna göra sin fordran gällande för all framtid om så kallade preskriptionsavbrytande åtgärder vidtogs löpande och i rätt tid.

För hyresfordringar gäller särskilda regler för preskriptionsavbrott. För att man ska kunna anse att det skett preskriptionsavbrytande åtgärder i de fallen krävs det att man väcker talan. Det innebär att man måste väcka talan vid tingsrätten alternativt skicka en ansökan till Kronofogdemyndigheten för att ett regelrätt preskriptionsavbrott ska anses ha skett.

Sammanfattningsvis bör man aldrig vänta alltför länge med att driva in sina fordringar och i synnerhet inte om gäldenären är konsument.

LL.M. Hanna Nilsson

Att vara tuff lönar sig oftast när hyresgästen inte betalar hyran

När en hyresgäst börjar slarva med hyran finns det två vägar att gå. Antingen kan man låta det fortgå tills det blir dags att avhysa hyresgästen eller så vidtar man åtgärder för att förebygga en avhysning. De flesta vet att hyran har högst prioritet när man ska betala sina räkningar, men trots det är det många som stoppar huvudet i sanden när hyresavin kommer. Istället betalar man troligen andra mindre skulder och kanske vet man sen tidigare att hyresvärden inte är värst petig med hyran. Det som många hyresgäster nog inte vet om är att det räcker med att vara sen med endast en hyresbetalning för att hyresrätten ska anses vara förverkad, vilket berättigar hyresvärden att säga upp avtalet i förtid.

För att hyresvärden inte ska hamna i en situation som känns hopplös är det viktigt att agera snabbt innan hyresgästernas skulder blir allt för stora och svåra att hantera. Att vara snäll mot sina hyresgäster är sällan rätt metod. När hyresfordringen har förfallit till betalning och om hyresgästen har dröjt en vecka (bostadshyresgäst) respektive två vardagar (lokalhyresgäst) med att betala hyran anses hyresrätten vara förverkad och hyresvärden har då rätt att säga upp hyresförhållandet. I detta skede är det många hyresvärdar som väntar med att agera i hopp om att hyresgästen ska reglera sin skuld, men det är tyvärr oftast här som den onda cirkeln tar vid.

Här gäller det för hyresvärden att istället vara tuff och faktiskt säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid. Detta kan man göra genom att skicka in en ansökan om avhysning till tingsrätten eller, om grunden för avhysningen är obetalda hyror, till Kronofogdemyndigheten, vilket är ett mer kostnadseffektivt alternativ då man även kan begära att få den obetalda skulden fastställd i samband med en ansökan om avhysning. Som grund för avhysning anger man att hyresgästen har förverkat hyresrätten. Den vanligaste anledningen till att en hyresrätt anses vara förverkad är just p.g.a. obetalda hyror, men den kan också förverkas på annat sätt, t.ex. genom att hyresgästen uppträder störande eller ägnar sig åt olovlig andrahandsuthyrning. Det man som hyresvärd måste komma ihåg är att man även måste meddela socialnämnden i de fall det rör sig om bostadslägenheter.

Om grunden för en avhysningsansökan utgörs av obetalda hyror, så har hyresgästen en möjlighet att få bo kvar i lägenheten respektive få ha kvar lokalen, om denne betalar hela den förfallna hyresskulden inom tre respektive två veckor från det att hyresgästen underrättats därom. Detta kallas för att återvinna hyresrätten och hyresvärdar måste meddela sina hyresgäster om möjligheten att återvinna hyresrätten. Om hyresrätten inte återvinns i tid kommer Kronofogden att meddela ett beslut om att hyresrätten är förverkad och att hyresgästen måste lämna lägenheten eller lokalen med omedelbar verkan. Flyttar inte hyresgästen så kan man begära att Kronofogden verkställer avhysningen, vilket innebär att Kronofogden flyttar hyresgästens bohag eller inventarier vid ett specifikt datum, vilket meddelas hyresgästen och hyresvärden.

Sammanfattningsvis vill vi ge er som bedriver hyresverksamhet rådet att inte vänta för länge med att ansöka om avhysning. Ju längre tid man väntar desto fler hyror hinner förfalla till betalning och i takt med detta minskar möjligheterna för hyresvärden att erhålla betalning. Till saken hör även att processen hos Kronofogden normalt tar tid, vilket ytterligare talar för att man som hyresvärd bör agera snabbt. En bedömning bör dock göras från fall till fall innan en avhysningsansökan skickas in, då det kanske rör sig om en hyresgäst som aldrig annars är sen med en hyra men som nu av någon anledning missat att betala. Denne kanske inte bör avhysas utan snarare påminnas om den obetalda hyran, medan en hyresgäst som ofta är sen med en eller flera hyror kanske bör få en starkare påminnelse från Kronofogden om att det är viktigt att betala sina hyror i tid för att få ha kvar sin bostad eller lokal. Att sammanställa en ansökan om avhysning till Kronofogden kan verka svårt och komplicerat. Om hyresvärden inte reder ut detta på egen hand, eller har ont om tid, är det oftast bäst att ta hjälp av någon utomstående som kan agera som ombud i ärendet.

LL.M. Martina Vivlund

 

Att tänka på om du blir uppsagd från din lokal

I senaste utgåvan av Småföretagarnas medlemstidning ger Nordbros jurist, jur. kand. Jacob Cronholm, råd om hur du som lokalhyresgäst bör agera när hyresvärden säger upp din lokal.

Du kan ta del av senaste numret av Bra Affärer och Jacob Cronholms artikel genom att klicka på länken nedan:
https://issuu.com/smaforetagarna/docs/bra_affarer_2-2017?e=7112344/46773481